Необходими документи към инвестиционни проекти

За да се започнат различни процедури в общинските служби, свързани със създаването на инвестиционни проекти за строителство, е необходимо да бъде представен обширен набор документи за различните случаи. Освен заявление, което може да попълните и на място, трябват и:

а. За виза за проектиране:

  • 1. Актуална скица от служба по кадастъра, АГКК: София, СГКК: Пловдив
  • 2. Документ за собственост – копие (напр. нотариален акт)
  • 3. Комбинирана скица – оригинал (за общини с въведени регулационни И кадастрални планове)
  • 4. Мотивирано предложение за виза
  • 5. При наличие на съществуващи сгради в имота – документи за тяхната законност (например проектна документация, разрешение за строеж, позволителен билет, удостоверение за въвеждане в експлоатация – след 2001 и др.)
  • 6. Нотариално съгласие на съсобственици при съсобственост

б. За одобряване на инвестиционен проект:

  • 1. Горните документи
  • 2. Виза за проектиране, съгласувана с експлоатационните дружества (ток и вода)
  • 3. Предварителни договори с експлоатационните дружества
  • 4. Проектна документация

в. За одобряване на проект за промяна по време на строителство

  • 1. Документите по т.а
  • 2. Разрешение за строеж
  • 3. Протокол откриване строителна площадка
  • 4. (Предварителни) договори с експлоатационните дружества
  • 4. Копие от одобрен проект с отбелязани в червено промени
  • 5. Нови чертежи на частите, претърпели промяна и становища от проектантите, чиито части не се променят
  • 6. Нотариално заверена декларация по чл. 154, ЗУТ

г. За издаване на разрешение за строеж на ограда

  • 1. Документите по т.а
  • 2. Нотариално заверена декларация от съседи, когато оградата е разположена осово по имотната граница
  • 3. Ситуационна скица съгласно чл. 153-1, ЗУТ, описваща вида и дължината на оградата
  • 4. Обяснителна записка, конструктивно становище с детайл фундиране и трасировъчен план

д. За одобряване на проект за узаконяване на незаконен строеж

  • 1. Актуална скица от служба по кадастъра, АГКК: София, СГКК: Пловдив
  • 2. Документ за собственост
  • 3. Служебна бележка, удостоверение от експлоационните дружества за наличие на партиди
  • 4. Проектна документация: Контролно геодезическо заснемане, Архитектурно заснемане, Становища по отделните проектни части;
  • 5. Констативен акт от КС

е. За одобряване на проект за възстановяване на строителни книжа:

  • 1. Документите по т.а
  • 2. Разрешение за строеж, позволителен билет, удостоверение за въвеждане в експлоатация – след 2001 или други документи
  • 3. Бележка от архива на общината (София: НАГ) за липса на строителни книжа
  • 4. Проектна документация: архитектурно заснемане, конструктивно становище, геодезическо заснемане

ж. За заверяване на екзекутиви

  • 1. Документите по т.а
  • 2. Разрешение за строеж
  • 3. Акт 2 и 3 – копия
  • 4. Копие от одобрен проект с отбелязани в червено промени, заверени според чл. 175-ЗУТ

з. За одобряване на проект за вътрешно преустройство

  • 1. Документ за собственост
  • 2. Разрешение за строеж, позволителен билет, удостоверение за въвеждане в експлоатация – след 2001 или други документи
  • 3. Копие от одобрен архитектурен проект и проект на частите, които се засягат от преустройството
  • 4. Одобрен проект част архитектура – копие с нанесени в червно промени
  • 5. Нови проектни части по всички части, които се засягат от преустройството
  • 6. Договори с експл. дружества, ако е необходимо

и. За одобряване на проект за смяна на предназначение

  • 1. Документ за собственост
  • 2. Разрешение за строеж, позволителен билет, удостоверение за въвеждане в експлоатация – след 2001 или други документи
  • 3. Копие от одобрен архитектурен проект и проект на частите, които се засягат от промените
  • 4. Одобрен проект част архитектура – копие с нанесени в червно промени
  • 5. Нови проектни части по всички части, които се засягат от промените
  • 6. Становища от експл. дружества, ако е необходимо
  • 7. Становище от РИОСВ, , ако е необходимо

Всички копия трябва да са с надпис „Вярно с оригинала“ и подпис. За допълнителна помощ и информация за процедурите, свържете се с нашия проектантски екип.

Съвети при покупка на къща

Много пъти купувачите не могат да разчитат на обективна помощ от своите консултанти и продавачи, които имат пряк интерес от продажбата, затова помощта на специалисти: архитекти, инженери и адвокати, е много важна. Ако имате нужда от консултация за състоянието на сградата, както и за възможности за бъдещо преустройство, нашият екип може да ви помогне с детайлен анализ на избраната от Вас сграда.

За аспекти отнасящи се до състоянието на двора и имота като цяло, можете да прочетете тук, а за необходимата документация можете да прочетете в статията ни за удостоверение за търпимост.

1. Законови аспекти:

  • Регулация:
  • Самостоятелна ли е къщата или е в режим на съсобственост – какво закупувате с нея: ПИ или УПИ – има ли други тежести, има ли право на строеж в нотариалния акт, трябва ли да имате разрешение от съседи за строителство?

    Какво указва устройствената зона, в която е имотът – каква е максималната етажност, плътност, кинт на имота. Ако искате да преустроявате къщата, добра проверка на тези параметри е да изискате виза за проектиране от собственика – така ще стане ясно дали има (и други) пречки пред строителството.

    Важно: могат ли да бъдат застроени във Ваш ущърб съседните имоти?

  • Законност и книжа:
  • Сградата има ли строителни и проектни книжа (Част Архитектура, Конструкции, Актове от строителството – според годината на строителство, Разрешение за строителство и разрешение за ползване – акт 16), ако няма при собсвеника – има ли такива в общината? Има ли технически паспорт? Всяка сграда, която няма Разрешение за ползване, е незаконна, по смисъла на ЗУТ, независимо дали има или не нотариален акт.

    Сградата нанесена ли е в кадастъра, ако има за района такъв, нанесената сграда отговаря ли на действителността като площ и етажност? При въпроси, попитайте геодезист. За да се нанесе, ще са Ви нужни горните документи или удостоверение за търпимост.

2. Технически аспекти:

  • Инфраструктура:
  • Има ли изградена канализация, водоснабдяване, електро- и газоснабдяване? Има ли планове (по ОУП и общински план за развитие) за изграждането на такива? Съществуващите мрежи в близост частни ли са или държавни?

    Има ли възможност за изграждане на сонда, кладенец (проверете в района каква е дълбочината на водоносните слоеве), ако такава ви е нужна.

    Ако няма канализация, изгребната яма законна ли е? Ако няма изградени, има ли възможност за такива или за заустване на пречистени води в дере?

  • Достъпност до имота:
  • Има ли прилежащ път и с каква настилка. За какви автомобили е удобен при дъжд, при сняг? Има ли планове за неговото разширяване, при което ще се отнеме от имота?

  • Съществуващи постройки в терена, отстояния, търпимост:
  • Какви са изградените постройки в терена и какъв е техният статут? Нанесени ли са в кадастъра и нотариалния акт, имат ли книжа – проектни и строителни (погледнете тук за повече информация). Какво е състоянието им, ще трябва ли се премахват или преустрояват?

  • Конструкция:
  • Дали е съвременна скелетна стоманобетонова конструкция, или е само с плочи и тухлени стени, или дървена паянтова? Има ли следи от конструктивни увреди – пукнатини, следи от продължителни течове от вода? Какво е състоянието на покрива? Ремонтите по конструктивната и покривната част могат да са изключително скъпи и трудоемки.

  • Отопление:
  • Има ли добра топлоизолация сградата? Колко би Ви струвало обективно отоплението? Има ли следи от влага и мухъл? Какво е състоянието на прозорците?

  • ВиК:
  • Какво е състоянието на тръбите? Има ли водно налягане? Водата годна ли е за пиене? Оттича ли се правилно водата от покрива?

  • Електро:
  • Какво е състоянието на електрическите системи – вътрешни и улични – възможни ли са проблеми; какъв е договорът с разпределителното дружество? Дали случайно няма да плащате промишлен, а не битов ток?

  • Архитектура:
  • Имат ли помещенията добра светла височина (над 2,60м), чува ли се през вътрешните и външни стени, разпределението на помещенията отговаря ли на Вашите нужди и може ли да бъде променено?

3. Природни условия:

  • Денивелация:
  • Какъв е наклонът на терена – удобен ли е за достъп и ползване? Ще бъде ли нужно терасиране?

  • Ослънчване:
  • Какво е отношение спрямо слънцето и какво ще е слънчевото изложение през различните периоди на годината? Пример – престижните Витошки райони на София гледат на север и са в сянка през голяма част от годината и деня.

  • Вода и отводняване:
  • Има ли възможност за наводнение или замочуряване? Как се оттича дъждовната вода, би ли имала къщата проблеми с нея? Има ли септични ями в района, които могат да отровят водоностните почви и да предизвикат свлачища?

  • Геоложки особености:
  • Има ли свлачища, свличания и други проблеми в имота или в района наоколо? Погледнете къщите наоколо за пукнатини, потърсете паднали дървета и камъни, при съмнения се консултирайте с геолог.

  • Озеленяване, дървестна растителност, почви:
  • Какво е озеленяването на терена, почвата плодородна ли е? Има ли дълговечни и ценни растителни видове?

4. Социални аспекти

  • Други къщи в района:
  • Отговарят ли на желаната от Вас квадратура и височина? Как се отопляват? Възможно ли е да изникнат големи сгради в съседните имоти, които да ограничат гледката и слънцето ви?

  • Съседите:
  • Питайте ги за мнението им за продавача. Имат ли разногласия за граници, огради, стопански постройки? Такива хора ли бихте искали за съседи? Отговарят ли на Вашето социално положение? Какви проблеми имат при обитаването на района (достъпност, водоснабдяване, престъпност…) Попитайте ги за проблеми по някоя от горните точки ако имате съмнения (например сервитути, подпочвени води и др.). Знаят ли колко са стрували други имоти в съседство, или дали се продават такива?

  • Транспорт:
  • Колко е пътят до работното Ви място? А в час-пик или през зимата? Има ли редовен обществен транспорт, в случай на повреда на автомобила ви?
    Ще бъде ли удобно на децата Ви когато са на училище да отиват и да се прибират през деня и вечер?

  • Локация:
  • Къде са здравните заведения, обшина, полиция, магазини и друго необходимо обслужване?

Ако се колебаете – обърнете се към нас, ние ще Ви помогнем с избора.

Вертикална планировка

Вертикалната планировка е част от проекта за строителство, изготвя се от геодезист и представлява описание на моделирането на съществуващия терен спрямо новите сгради и съоръжения. Необходимо е преди това да има геодезическо заснемане на имота.

С нея се определят всички височини и наклони на площадки, пътеки и пътища, външни стълбища, подпорни стени, паркинзи, игрища и други. С нея се дават коти на всички характерни точки на терена и се показва начина на преодоляване на денивелацията му.

Изработва се във връка с Част Архитектура (ситуация), Част Паркоустрояване (ако се изготвя, за работни проекти), Част Конструкции (ако се изграждат подпорни стени и външни съоръжения), Част ВиК (за външни връзки).

Моделирането се извършва след приключването на строителните дейности и прокарването на всички външни комуникации в терена.

Основни функции:

  • осъществяване на лесен достъп от ниво (моделиран) терен към приземното ниво/нива на сградата;
  • осъществяване на достъп от терена към уличното (тротоарно) ниво;
  • правилно използване на съществуващите земни дадености с цел минимализиране на земно-изкопните дейности и преносът на земна маса;
  • моделиране на оттичането на повърхностните води;
  • предотвратяване на свличания, ерозия, пропадания, замочуряване и други нежелани процеси;
  • осъществяване на плавни и безопастни за човека преходи във височина на терена (денивелация), съобразени с изискванията за достъпност и безопастност – да не е възможно падане от голяма височина, да няма прекалено стръмни преходи и други;
  • изграждането на красив и удобен двор около новата сграда;

Обърнете се към нашия екип за повече информация за проекта.

Кратък архитектурен речник

Кратък съвременен архитектурен речник, даващ определение на основните термини от българската Архитектурна практика, Градоустройство и Строителство.

А Б В Г Д Е  Ж З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Ю Я
А

Анализ, урбанистичен: Част от предварителните проучвания по инвестиционен проект: Дава се комплексна оценка на инвестиционния потенциал на даден имот: функционални (възможни функции), комуникационни (транспорт, инфраструктура, връзки в града), архитектурни (застроителни линии и показатели, съществуващо застрояване) аспекти.

Архитект: Професията на архитекта обхваща различни дейности, свързани с проектирането и строителството на сгради или групи от сгради, на открити и закрити пространства. За да даде оптималното решение, архитектът трябва да се съобрази и комбинира в завършен продукт множество функционални (нужни помещения, размери, достъп, осветление), конструктивно – технически (конструкция, детайли), обществени (закони, норми), социални и психологически (човешки възприятия и норми), естетически фактори и ограничения. Професията е свързана с креативното съчетаване и изполване на пространства, обеми, материали, елементи и технологии, както и с организацията на строителния процес.

Архитектура: Архитектурата е творческата дейност, наука и изкуство за организиране на пространството, предназначено за обитаване или използване от хората. Архитектурата включва разнородни по мащаб дейности:териториално устройствено планиране(ландшафтно планиране),  градоустройство (градско планиране: проектиране на населени места и открити пространства), проектиране и изграждане на сгради и съоръжения,интериорен дизайнмебелно обзавеждане.

Архитектурен проект: Документацията, създавана от архитекта, включваща обикновено чертежи и технически спецификации, определя конструкцията и общото поведение на проектираната сграда.

Атриум: Вътрешен двор в сградата или помещение с остъклен покрив. Осигурява вентилация, осветление и връзка с околната среда на широкоплощни сгради.

Б

Балюстрада: Парапет по стълби, тераси и балкони, състоящ се от ред фигурални колонки с пешковидна форма, наречени “балюстри”, съединени отгоре с хоризонтална греда. В миналото – от камък, днес най-често от декоративен бетон.

Барок: Архитектурен стил от 17ти век. За стила са характерни пищност, грандиозност и драматизъм. Стилът се е превърнал в нарицателен за декоративна, украсена архитектура.

В

Веранда: Предна покрита с покрив тераса или галерия на американска извънградска къща. Изпълнява се с дървено дюшеме.

Вертикална планировка: Сбор от мероприятия, насочени към преобразуване на релефа или неговото приспособяване към композиционните цели на архитектурната творба. Също е организация на оттичането на води, създаването на подпорни стени, тераси и стълби по терена, насипи и изкопи.*

Виза за проектиране: Документ, издаван от общината, и необходим за започване на проектиране и строителство върху даден имот. Той представлява скица на имота с оказани начин и характер на застрояване: строителни линии, височина на сградата, максимална площ и минимално озеленяване.

Г

Галерия: Дълго, покрито и осветено помещение в което една от надлъжните стени е заменена с колони, стълбове или балюстрада; Дълга зала с ред големи прозорци на една от надлъжните стени; Най – горният балкон на зрителна зала.

Главен архитект: Служител в местната администрация на пряко подчинение на кмета, работи по устройството на територията на общината си съгласно ЗУТ, провежда и контролира градоустройството, строителството, архитектурата и благоустройството, контролира изпълнението на ПУП и ОУП, съгласува инвестиционни проекти, издава визи и скици, разрешения за строеж, регистрира обекти, докладва за незаконни строежи, подготвя задания за проектиране на общински проекти и становища, съгласува актове на кмета.

Готика: Архитектурен стил от 12ти до 16 век, характеризиращ се с високи, драматични пространства, изпълнени с каменна скелетна конструкция от островърхи арки и сводове . Използва се за точно определени цели: катедрали, кметства и други обществени сгради и затова стилът никога не отмира напълно. Днес се развива така наречената неоготика, като пример е катедралата Саграда Фамилия на Гауди в Барселона.

Груб строеж: Сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи. Включват се: земни работи, стоманобетон (кофраж, подпорни скелета, армировки, бетон), зидарии, покрив (конструкция и покривка).

Д

Довършителни работи: Видове строителни и монтажни работи, които се изпълняват технологично след като е изпълнен грубият строеж и първият етап на монтажно-инсталационните работи, като например мазилки, мозайки, настилки, боядисване.

Е

Еклектикаеклектизъм: Съчетание на художествени елементи от различни стилове и историчесни периоди в една творба. През 20ти век се свързва с движението на постмодернизма и историческия стил.

Екологична, зелена архитектура: Архитектура, проектирана с мисъл за окръжаващата ни среда, в съответствие с принципите за устойчиво развитие. Характерно е прилагането на естествени материали (при възможност, взети непосредствено от строителната площадка: дърво, глина, камък) в строителството, на енергоспестяващи технологии: пасивно отопление и охлаждане, използване силата на слънцето и вятъра, геотермална енергия.

Емпоре: Открита галерия или полуниво над високо помещение (напр. дневна, атриум). Чрез визуалната връзка между нивата се придава разширение и динамика на пространството.

Енергийна ефективност: Съвкупност от мерки, чието приложение води до намаляване разхода на енергия при запазване степента на комфорт в бита и намаляване на енергоемкостта на единица продукция в индустрията, при опазване на околната среда

Еркер: Издадена част от повърхността на стената. В българската архитектура най-често се издават части от втория етаж. Подлежи на строго нормиране в България: при стоманобетонни конструкции: наддаване от равнината на фасадата максимум 180см, оразмеряването зависи и до голяма степен от застроителните линии.

Ж

Жилищна сграда: Сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ.

З

Задание за проектиране: Уточняване на архитектурно-строителните параметри на инвестиционен проект: нужното застрояване, функция, помещения, размери, конструкция, инсталации.

Заснемане, архитектурно: Представлява точно измерване и изчертаване на всички стени, отвори и други елементи в помещенията на дадена сграда, намиране на нейната височина, материали, конструкция…

Застроена площ: Площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж. В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен.

ЗУТ: Закон за устройство на територията: Основният закон за строителството: урежда регулацията и застрояването на различните територии и имоти в България.

И

Идеен проект: Начална фаза от инвестиционното проектиране: Представлява най-често архитектурната част от проекта, представена в схематичен, по-общ вид от техническия и работен проект. Служи за конкретизиране на архитектурно – пространственото и строително – конструктивното решение, като основа за следващите фази на проекта, както и за предварително съгласуване с различни служби: община, служба пожарна безопастност, хеи.

Инвестиционен проект в строителството: Това е начинание, най-общо имащо за цел застрояването на даден имот. Проектът има участници (инвеститор/собственик, ръководител, проектант,  надзорник, изпълнител), етапи (иницииране, планиране – проучване и проектиране, изпълнение, контролиране и завършване), основни параметри: време, стойност, обхват. Различават се три фази на проектиране: идеен, технически и работен проект. Според сложността на обекта се изпълняват различни по брой фази проекти: при несложни обекти (напр. 5 – 6 категория, ниско жилищно строителство, интериори, други) се изпълнява само една фаза: технически проект (работен), при по-сложни обекти, конкурсни или с различни източници на финансиране: 3-4 категория (високо жилишно строителство, големи обществени сгради): две фази: идеен и работен (технически) проект. При проекти с голяма сложност (1-2 категория, топлоцентрали, магистрали) се изпълняват всички фази от инвестиционният проект.

Интериорен дизайн: Творческа дейност, свързана с вътрешното оформление на сгради.

Интериорен проект: Проект за оформление на вътрешното пространство на сграда.

Й
К

Кадастър: Информционна система – регистър на поземлената собственост на дадена страна. Съдържа данни за размерите, границите, собствеността, недвижимите обекти и др. на поземлените имоти.

Калкан: Сбор от две стени на сгради от съседни урегулирани поземлени имоти, допрени една до друга на имотната граница. Особености: сградите на калкан не са долепени плътно една до друга: позволява се известен отстъп за залагане на топлоизолация и деформационна фуга. Ако сграда в съседен имот е построена със заложена калканна страна по страничната регулация, то и сградата до нея трябва да се изпълни по контура на тази страна. калканната страна няма корниз или стреха, но може да има временни отвори за прозорци към санитарни помещения.

Капител: Горната, завършваща част на вертикална опора (стълб или колона), предаваща натоварването от сградата върху колоната. Има конструктивно и декоративно значение. В античността са се сформирали три основни вида класически типове капители в архитектурни системи: ордери: дорийски, ионийски и коринтски.

Касети: Квадратни или многоъгълни вдлъбнатини по тавани, или по вътрешната повърхност на арки и сводове. Имат конструктивно и декоративно значение. Прилагат най-вече с цел подобряване акустиката на зали.*

Категория по ЗУТ:

Кинт, Коефициент на интензивност на застрояване: Интензивност на застрояване“ на урегулирания поземлен имот е отношението на разгънатата застроена площ към площта на урегулирания имот, изразено в абсолютно число. Интензивност на застрояване може да се определя и общо за квартал, устройствена територия или зона, както и за части от тях.

Колорит: Система от съотношение на цветови тонове. По характер цветовите съчетания са спокойни и динамични, студени и топли, светли и тъмни, ярки и приглушени.

Конзола: Издатина от стената, или закрепена само в единия си край греда, която поддържа корниз, балкон, фигура. Има конструктивно и декоративно значение.

Л

Линии на застрояване: Външна линия на застрояване е линията на застрояване към улицата. Тя може да съвпада с уличната регулационна линия или да е на разстояние от нея навътре в урегулирания поземлен имот. Вътрешна линия на застрояване: странична или към дъното на имото е линията на застрояване към съседните имоти или към съседни сгради.

Лице на имот: Страната на имото, граничеща с улица. Това е важен показател и трябва да се имат впредвид следните минимални големини за ниско жилищно застрояване:в градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв. м повърхност, в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места – най-малко 16 м лице и 500 кв. м повърхност;, във вилните зони – най-малко 18 м лице и 600 кв. м повърхност;в равнинните села – най-малко 16 м лице и 500 кв. м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко 14 м лице и 300 кв. м повърхност; в планинските села  – най-малко 12 м лице и 250 кв. м повърхност.

Лоджия: Помещение, открито от една страна, където стената е заменена от колонада, аркада, парапет и т.н. За разлика от балкона и терасата, които са по-скоро външни помещения, лоджията е по-изолирана от околното пространство.

М

Маркиза: Конзолен сенник над вход, тераса, балкон, носен от конзола с декорирана метална пластика.

Мащаб: Мащабът М е съотношението на всяка дължина от чертеж спрямо истинската й големина. В българската архитектура типичен мащаб за планове, разрези и фасади е 1: 50, тоест един сантиметър от чертежа е равен на 50 сантиметра от сградата. Колкото е по-малък обекта на проектиране, в толкова по-„голям“ мащаб се работи и обратно: За по-общи схеми и планове – например План покривни линии – се изполва 1: 100, за Ситуационен план: 1: 250, за интериорни разгъвки и планове – М 1; 20, за детайли: 1:2 – 1: 10.

Мансарда, мансарден покрив: Обитаем покрив с промяна (чупка) на наклона, чрез която се подобрява изполването на подпокривното пранстранство. Има най-често две части: долна, скосена – в изполваемата част на тавана  и горна – по-полегата зона, оформяща същинския покрив.

Мецанин: Представителен полуетаж над партера на сграда – обикновено с обществени функции: магазини, офиси.

Минимализъм: Авангардно направление в архитектурата, изобразителното изкуство и интериора от началото на 70 – те години на 20ти век. Отличава се с простота на формите, които често са сведени до елементарни геометрични контури, въздействащи със своята чистота и конструктивна яснота.

Модернизъм, Модерн: Направление в архитектурата на 20ти век, характеризиращо се с откъсване от старите стилове и с желание да се утвърди ново начало в архитектурата, основано върху нови ценности: рационализъм, технологичност, естетика, основана на самото произведение, а не на неговата декорация.

Модул: Единица мярка. За да се улесни проектирането и строителството се изполват уедрени мерки: модули: 5 сант., 1/2 тухла (12,5 сант.), 20 сант., 25 сант.(1 тухла), 1 метър. В древногръцкия архитектурен ордер модулът е равен на половината от диаметъра на ствола на колоната в неговата основа.

Н

Нива на сградата: Средно ниво на прилежащия терен е нивото на терена, измерено в средата на съответната ограждаща стена на сградата. Ниво цокъле нивото на пода на първия надземен етаж. Ниво било е най-високата хоризонтална част на покрива на сградата.

Нискоенергийна къща: Сграда, която е проектирана с поне 50 на сто по-висока степен на енергийна ефективност в сравнение с изискванията на националните норми към енергийните характеристики на сградите.

О

Обяснителна записка: Текстовата част от всеки проект, изготвя се от главните проектанти и съдържа необходимите обяснения, сметки, таблици и стойности, необходими за да се изчертае графичната част от проекта.

Ограничителни линии: Показват задължителните отстояния, които трябва да се спазват до страничната граница на имота,  до уличната регулационна линия към лицето на имота, до границата към дъното на имота. За къщи са в общия случай: най-малко 3 метра до страничната граница на имота и най-малко 5 метра до границата към дъното на имота. Определят се по ЗУТ или според изискванията на конкретната община (главен архитект).

Органична архитектура: Направление в архитектурата на 20ти век, която приема за своя задача създаването на такива произведения, формата на които е повлияна от природната среда.

ОУП (Общ устройствен план): Определя преобладаващ режим на устройство на град, община, землище или селищно образувание. С общия устройствен план на община или на част от нея се определят общата структура на територията, предмет на плана, и преобладаващото предназначение, както и общия режим на устройство на съставните и структурните части – местоположението и границите на териториите за населени места и селищни образувания; земеделските територии; горските територии; териториите за природозащита; териториите за културно-историческа защита; нарушените територии за възстановяване и териториите със специално, с друго или със смесено предназначение.

Основен ремонт на строеж: Частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на тяхната експлоатация.

П

Панел: Едроразмерен елемент от строителната конструкция на сградите, изработен в заводски условия и поставен с помощта на механизация: така нареченото индустриално строителство.

Пасивна къща: Сграда с толкова ниска необходимост от отопление, че тя може да бъде покрита чрез съществуваща вентилационна система за подаване на въздух и без помощта на допълнителна отоплителна система. За да се постигне това, използваните в пасивната къща компоненти: топлозолация, дограма, системи за вентилация трябва да покриват специални изисквания: наприемер дограма: коефициент на топлопреминаване кВ <0,8 W / (m² K). Общата енергийна потребност на „пасивната къща“, сумата от всички енергийни покупки (отопление, топла вода, електрическа енергия) не трябва да надвишава стойността от 120 kWh/m² жилищна площ.

Пергола: Решетъчен сенник над тераса или паркова беседка, обикновено озеленени с увивни растения.

Пиластър: Плоско, вертикално издаване от повърхността на стена или стълб, с правоъгълно сечение. Има конструктивно и декоративно значение. Понякога пиластрите конструктивно подсилват стената и се изполват при преустройства и реконструкции. Широко се прилага в ордерната архитектура, предимно като декоративен елемент, разчленяващ стената, имащ същите части (база, ствол, капител) и пропорции както на колоните.*

План (архитектурен): Изчертано в определен мащаб графично изображение от хоризонталната (първа) проекция на сградата. Може да бъде план на комплекс от сгради, на населено място или на отделни части от него. На плана се показват конструкции на стени, опори, покрития, примерно обзавеждане, схема на технологичните процеси, озеленяване, транспортна схема и т.н.

Плътност на застрояване:Отношението на сбора от застроените площи на основното и допълващото застрояване спрямо площта на урегулирания поземлен имот, изразено в процент. Плътност на застрояване може да се определя и общо за квартал, устройствена територия или зона, както и за части от тях.

Подземен етаж: Етажът, таванът на който е разположен под котата на средното ниво на прилежащия тротоар или до 0,3 м над тази кота.

Показатели за застрояване: (КИНТ, Плътност, Минимална озелененна площ)Количествени стойности, които характеризират застрояването в даден имот, опеделят се от ПУП и от визата за проектиране на имота.

Поп-арт: Художествено течение от втората половина на 50-те години на 20ти век от САЩ. Поп-артът борави със съчетание от готови битови предмети, механични копия (фотография, репродукции и др.), изрезки от масови печатни издания (реклама, промишлена графика, комикси и т.н.).*

Постмодернизъм: Еклектично художествено течение от втората половина на 20ти век, възникнало като реакция срещу безличието и сивотата на интернационалния стил, рационализма и модернизма. Изполва цитати: конкретни елементи и детайли от историята на изкуството, съчетавайки ги с по-нова строителна технология.

Преустройство:

ПУП (Подробен устройствен план)Устройствен план, който точно характеризира поземлените иноти, попадащи в него: Тяхното конкретното предназначение, допустимите дейности и допустимото застрояване (напр. в урбанизирани територии – за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи и др.); максималната плътност на застрояване; максималната интензивност на застрояване; минималната свободна дворна площ; минималната задължително озеленена дворна площ; начинът и характерът на застрояване; линиите на застрояване.

Р

Работен проект: Крайна фаза от инвестиционното проектиране. Прави се въз основа на технически или идеен проект. Работният проект като завършваща фаза е типичен за проекти с висока функционална или технологична сложност – високо жилищно строителство, обществени сгради с голям брой посетители, големи или опастни производствени сгради. Отличава се от техническия проект с по-голяма детайлност.

Разгъната застроена площ РЗП:„Разгъната застроена площ“ е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато са предвидени за жилища, ателиета и кабинети. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.

Реконструкция на строеж: възстановяване, замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации и изпълнението на нови такива, с които се увеличават носимоспособността, устойчивостта и трайността на строежите.

Рустика: Релефна зидария или облицовка по стени от грубо дялани камъни с изпъкнала лицева повърхност (т. нар. “русти”). Рустиката създава впечатление за мощ и масивност на сградата. При фасадните решения се използва и имитативна рустика чрез мазилки, които разчленяват стените.*

С

Саниране на строеж: Възстановяване, замяна на второстепенни елементи: подмяна на електро, ВиК- и топлинната инсталации, дограма, външната и вътрешна изолация. Най-вече има за цел подобряване на енегийната ефективностна обекта. ВНИМАНИЕ: Терминът няма легално определение!!! 

Свързано застрояване: Застрояването, при което сградите в два или повече съседни урегулирани поземлени имоти се разполагат допрени една до друга на имотните граници (регулационните линии). Свързаното застрояване в съседни урегулирани поземлени имоти представлява допиране на сградите на основното застрояване или на постройките на допълващото застрояване.

Сервитутна ивица: Част от поземлен имот около мрежи и съоръжения на техническа инфраструктура, за която с нормативен акт са въведени ограничения в режима на застрояване и ползване на поземлен имот

Ситуация (ситуационен план, генерален план, генплан): Чертеж от Част Архитектура, представящ общото разположение на сградите в имота: основни, допълващи и временни, паркиране, озеленяване, технически елементи (трафопост, изгребна яма и др.), съседни имоти. Ориентира се на север и се представя в малък мащаб: 1:200 – 1:250.

Скица на имот: Документ, издаващ се от общината и даващ представа за акутуалното (законово) състояние на имота: наличие на сгради,

Софит: Долната повърхност на таван, греда  или друг детайл, често с декоративна обработка. План Софит е чертеж от Част Архитектура – Вътрешен дизайн, представящ окачени тавани, осветление, инсталации по тавана.

Строителни книжа: Всички необходими одобрени инвестиционни проекти за извършване или за узаконяване на строежа, разрешението за строеж или актът за узаконяване, както и протоколите за определяне на строителна линия и ниво.

Суперфиция (право на строеж): Самостоятелно вещно право да се построи сграда в чужд недвижим имот. След извършване на строеж, правото на строеж включва в себе си правото на собственост върху сградата и правото да се ползва земята, доколкото това е необходимо за ползването на сградата – достъпът до нея, прокарването на водопроводна, електрическа и др. инсталации, за свързването на сградата с улични инженерни мрежи и др.

Т

Технически проект: Фаза от инвестиционното проектиране. Прави се въз основа на идеен проект, а когато такъв липсва – въз основа на задание и виза за проектиране. Техническият проект като завършваща фаза е типичен за проекти с нормална сложност – ниско жилищно строителство, малки обществени сгради, интериор. Отличава се от работния проект с по-малка детайлност и работа в по-голям мащаб, може да не вклюва допълнителни количествени сметки, детайли, спецификации. Техническият проект е достатъчен за получаване на разрешение за строеж от община, както и за изпълнение на строежа.

У

УПИ (Урегулиран поземлен имот“ или „урегулиран имот“) : Поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, площ, достъп от улица, конкретно предназначение и режим на устройство.

Устойчиво развитие: Развитие на човешкото общество, при което при разработването на ресурси не се отнемат ресурси, необходими на бъдещите поколения. Развитие, при което се опазва околната среда и се постига нарастване на жизнения стандарт.

Ф

Фронтон: Завършек  с триъгълна форма на фасадата на сграда, портик, колонада, ограничен с два странични ската и корниз в основата.  Декоративни фронтони се поставят също над вратите и прозорците на сградите.

Фюжън: Модерно наименование на еклектика: съчетание на елементи от различни стилове и исторически периоди в една творба.

Х

Ходова линия: Мислена линия в процеса на проектиране, по която се насочва движението на посетители, работници, туристи, машини и т.н. Определя проектното решение в типологични и транспортни сгради, музеи, галерии, паркове и градини, благоустройство и озеленяване, туристически маршрути и др.*

Ц

Цокъл: Най – долната външна стена на сграда, или постамент на монумент или колона. Цокълът се обработва с рустика, профили и получава декоративно решение.* В строителството цокълът означава зоната от стената под линията на първото ниво, обработена срещу проникване на влага, заради близостта си към земята.

Ч

Чардак (отвод, потон, хайет, сушина): Открито помещение на възрожденска българска къща. Чардакът е имал както жилищни функции: като преходно помещение и като лятна гостна, така и стопански функции, свързани с домашната манифактура и земеделието.

Ш

Штукатура: Стенна релефна декорация (фигурална или орнаментална). Отлива се от гипс, изгражда се с мазилка, бетон и др.*

Щ
Ю
Я

С благодарности за речника на арх.Д.Механджиев.
*От терминологичен речник по история и основи на архитектурата тук.

Удостоверение за търпимост

Сграда, чиито строителни книжа липсват, се счита по закон за „незаконен строеж“, независимо, че парадоксално може да е вписана в кадастъра, да има нотариален акт, да присъства в общински планове, в регистри на Агенцията по вписвания, да е паметник на културата и прочее доказателства за нейната законност.

Много собственици и бъдещи купувачи, правят грешката да смятат нотариалния акт за единствения нужен документ при сделки с недвижим имот. На практика е силно препоръчително да изискате и:

  • скица от кадастъра;
  • заверени от службите проектни книжа(най-вече част архитектура и конструкции);
  • строителни книжа: разрешение за строителство и разрешение за ползване;
  • други доказателства за законност(акт държавна собственост, ведомствена отчетност,…);

Тези документи са ви необходими най-вече ако планирате преустройство на тази сграда – надстрояване, смяна предназначение, пристройка и други. Наличието им е задължително за последващо проектиране и строителство. В много случаи собствениците не могат да ги предоставят, тогава вече се налага да се извади „Удостоверение за търпимост“.

Основна функция:

  • предпазва сградата от възможността тя да бъде принудително премахната;
  • разрешава нейното нотариално прехвърляне;
  • дава възможност за изготвяне на проекти за пристройка/надстройка;

Изисквания:

  • да е построена преди 31.03.2001 година;
  • изграждането й да е било допустимо по разпоредбите, които са действали по времето на строителството й;
  • или по действащите в момента разпоредби;

„ПРЗ, ЗУТ, ч.127-1: Строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.”

Необходими документи:

  • Актуална скица, издадена от районната администрация по местоположение на обекта;
  • Документ за собственост, а при съсобственост на имота – нотариално заверено съгласие от всички собственици;
  • Нотариална декларация за периода, в който е завършена сградата – 2бр;
  • Заверени копия от подробните устройствени планове към момента на построяване на сградата и действащите към настоящия момента на построяване на сградата и действащите към настоящия момент;
  • Геодезическо заснемане на сградата, изработено от геодезист, с отразена етажност, площ и отстояния до имотни и регулационни граници;
  • При намалени отстояния – нотариално заверени съгласия от всички собственици на съседните УПИ (имоти);
  • Снимки на обекта;
  • Конструктивно становище от строителен инженер за годността на строежа;
  • Други според изискванията на съответната община (исторически документи, комбинирана скица,Ел. и ВиК.становища…);

За проектните части и обща консултация, можете да се обърнете към нашия екип.