Пределно допустими показатели и Видове застрояване

Нека разгледаме тези любопитни показатели, които ги има на всяка една виза за проектиране. Какво всъщност представляват те?


plutnost i zastroqvane

 

С някои от тях като Плътност на застрояване, Кинт и П озел, вече сме се запознавали, така че сега ще разгледаме Видовете Застрояване:

  • жилищни, означени като (Ж);
  1. (Жм) – преобладаващо застрояване с малка височина (до 10 м);
  2. (Жс) – преобладаващо застрояване със средна височина (до 15 м);
  3. (Жг) – преобладаващо застрояване с голяма височина (над 15 м);
  4. (Жк) – преобладаващо комплексно застрояване;
  • производствени и складови, означени като (П);
  1. (Пч) – чисто производствена;
  2. (Пп) – предимно производствена;
  3. (Пс) – високотехнологична производствена (технологичен парк и др. п.);
  • рекреационни, означени като (О);
  1. (Ок) – курорт;
  2. (Ос) – ваканционно селище;
  3. (Ов) – вилна зона;
  4. (Од) – други рекреации (голф селища, аквапаркове, дисниленд и други);
  • (С) – смесени;
  • (Ц) – смесени централни зони, за много-функционално ползване;
  • (Оз) – oзеленените територии. Зелената система включва обществените озеленени площи, в т.ч. всички паркове, градини, улично озеленяване, извънселищни паркове и горски паркове, гробищни паркове, ботанически градини, дендрариуми, защитни насаждения и разсадници;
  • собствен режим на устройство по чл.4, ал.7;

Разрешение за изготвяне на ПУП

Издава се от:

Съответната общинска администрация, в чиято юрисдикция попада парцела ви и е подписано от кмета, въз основа на становище от главния архитект на общината за конкретен имот.

Цел:

  • да се разреши изготвяне на ПУП (като се определят начинът и характерът на застрояването и/или възможността за застрояването в съответствие със строителните правила и нормативната уредба);

Притежава следните параметри:

  • точно наименование на имота(имотите);
  • име на собственика;
  • разположение;
  • препоръчителни начин на застрояване и предназначение на имота;
  • препоръчителни пределно допустими показатели;
  • препоръчителни мерки и разстояния на застрояването;

Необходими документи:

  • Заявление по образец (свободен текст);
  • Копие от документ за собственост;
  • Скица на имота;
  • Мотивирано предложение (кратка обяснителна записка за бъдещия ПУП, където се описват инвестиционните намерения на собственика);
  • Квитанция за платена такса;
  • Нотариално заверени съгласия от съседите (САМО при свързано допълващо застояване по смисъла на чл. 21 ал.4 от ЗУТ);
  • Удостоверение за наследници (САМО при наследствени имоти);

Срок на издаване: от 14 до 30 дена (зависи от общината);

Срок на годност: 6 месеца;

Какво следва:

След получаването на Разрешение за изготвяне на ПУП можете да подадете Заявление за процедиране и одобряване на ПУП, заедно с изготвеният ви проект от архитект;

ПУП – Подробен Устройствен План

ПУП се създава като приложение на общия устройствен план (ОУП). В случай, че за населеното място няма изготвен ОУП, се създава направо ПУП.

Издава се от:

Съответната общинска администрация, в чиято юрисдикция попада парцела ви и е подписано от кмета, въз основа на становище от общински експертен съвет за конкретен имот.

Цел:

  • урегулиране на поземлен имот с цел строителство;
  • промяна предназначение на земята (най-често това са земеделски земи);
  • изменение и корекции на съществуващ кадастрален план (пример: липса на достъп до даден имот);
  • съдебна делба/обединение на урегулирани имоти (например между наследници);

Видове ПУП:

  • ПУП-ПРЗ план за регулация и застрояване – план за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване;
  • ПУП-ПР план за регулация – план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване;
  • ПУП-ПУР план за улична регулация – план за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост;
  • ПУП-ПЗ план за застрояване;
  • ПУП-РУП работен устройствен план – план за застрояване и силуетно оформяне и др.

Различните ПУП-ове имат различни параметри, но най-често това са:

  • точно наименование и идентификатор на имота(имотите);
  • име на собственика(собствениците);
  • разположение и площ;
  • начин на застрояване и предназначение на имота;
  • необходими пределно допустими показатели;
  • мерки и разстояния на застрояването;
  • архитектурно-устройствена, екологична, инфраструктурна и друга информация за ползване на водни, енергийни и други ресурси;

Необходими документи за издаване:

  • Разрешение за изготвяне за ПУП (издава се от общината);
  • Заявление по образец;
  • Копие от документ за собственост;
  • Квитанция за платена такса;
  • проект за ПУП в 3 екземпляра – един оригинал и две копия + цифров модел в CAD формат на графичната част на CD;
  • всички необходими съгласувателни становища в зависимост от конкретния проект от териториалните администрации и специализираните контролни органи, това са:
    • РИОСВ;
    • Водоснабдяване;
    • Канализация;
    • Електрификация;
    • Зелени системи;
    • Геоложки проучвания;
    • Топлоснабдяване;
    • Газоснабдяване;
    • Други в зависимост от конкретния случай (пример: археологични);

Срок на издаване: общо около 2 месеца:

  • Време за обжалване от заинтересувани лица (съседи) – 2 седмици;
  • Време за разглеждане от общински експертен съвет – 1 месец;

Срок на годност: няма;

Какво следва:

  • Копия от влезлите в сила изменения на ПУП, с които се променят границите на имоти, се изпращат на Агенцията по кадастъра;
  • След одобрението на ПУП можете да подадете документи за Виза за проектиране;

РЗП / Плътност / Кинт / П озел ?

Кратко обяснение на някои от най-често срещаните термини върху Визата ви за проектиране.

РЗП е разгънатата застроената площ на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена, включително и целите площи на балкони, лоджии и тераси в надземните етажи, измерени по външните им очертания. В РЗП не се включват:

  • етажите под терена
  • застроените площи в подпокривните пространства на сградите, ако са тавански складови помещения.

Плътността на застрояване е отношението на [сбора от застроените площи на всички основни и допълнителни сгради в парцела (ЗП)] и [площта на парцела]. Изразява се в процент.

Интензивността на застрояване (К инт.) е отношението на [разгънатата застроена площ на всички сгради в парцела] и [площта на парцела]. Изразява се в абсолютно число.

Процент на озеленяване на терена (П озел.) е отношението на [площта под естествена растителна покривка] спрямо [площта на парцела]. Изразява се в процент.

Формули и Пример (да кажем, че на визата ни пише, че) :

  • площта на парцела ни е – 300 кв.м.
  • имаме право на плътност  – 50%
  • имаме право на Кинт  – 2,5
  • имаме П озел, не по-малко от – 30%

Търсим какво ще е РЗП-то и ЗП-то на бъдещата ни сграда. Това означава, че:

_ЗП_ = _50_  =>   ЗП = 150     => сградата ни може да стъпва максимум върху 150 кв.м.
300      100

_РЗП_ = 2,5   =>   РЗП = 750   => разгънатата ни застроена площ е максимум 750 кв.м.
_300

_Позел_ = _30_ => П озел=90=>трябва да имаме поне 90кв.м. озеленяване в парцела.
_300           100

 

 

Виза за проектиране

Издава се от:

Съответната общинска администрация въз основа на действащия подробен устройствен план (ПУП) и е подписана от главния архитект на общината за конкретен урегулиран поземлен имот (УПИ).

Цел:

  • да се разреши проектиране за урегулирания имот (като се определят начинът и характерът на застрояването му и/или възможността за застрояването му в съответствие със строителните правила и нормативната уредба);
  • да се удостовери, че съществува поземлен имот, който е урегулиран (и за който, съгласно действащ ПУП, са определени граници, размер, характеристики, достъп до имота, предназначение и други);

Притежава следните параметри:

  • точно наименование на строежа;
  • име на собственика;
  • документ за собственост;
  • разположение;
  • начин на застрояване и предназначение на строежа;
  • необходими пределно допустими показатели;
  • мерки и разстояния на застрояването;
  • архитектурно-устройствена, екологична, инфраструктурна и друга информация за ползване на водни, енергийни и други ресурси;
  • необходими документи, които трябва да се представят от възложителя(собственика);

Необходими документи:

  • Заявление по образец (2 екземпляра)
  • Копие от документ за собственост
  • Скица от Кадастъра (извадка от действащия кадастрален регулационен план с границите на поземления имот, неговата площ и имената на собственика)
  • Мотивирано предложение или скица предложение (ако е необходимо)
  • Нотариално заверени съгласия от съседите (при свързано допълващо застояване по смисъла на чл. 21 ал.2 от ЗУТ)

Срок на издаване: 14 дена;

Срок на годност: 6 месеца. След това подлежи на презаверяване;

Какво следва:

След получаването на виза за проектиране можете да започнете работа с архитект и да сключите предварителни договори за присъединяване към ВиК и ЕВН(ЧЕЗ/Е.ОН);