Важни съвети при избор на ИМОТ за къща

  • Изискайте да видите нот.акт и скица от кадастър – така ще стане ясно дали в имота има съсобственост? т.1
  • Изискайте проектна документация и разрешителните за строеж и въвеждане в екслоапатация – така ще разберете съществуващите постройки в имота законни ли са? т.1
  • Изискайте виза за проектиране от собственика – така ще стане ясно дали има пречки при евентуално строителство? т.2
  • Говорете със съседите и ги разпитайте подробно по т.3 и т.4.
  • При подписване на договор и сделка, най-сигурно е плащанията да се осъществят с доверителна сметка при нотариус!

Тук сме описали подробно за какво да внимавате и защо:

1. Законови аспекти:

  • Регулация:
  • Имотът се води ПИ (поземлен имот) или УПИ (урегулиран поземлен имот, парцел) по нотариалния акт на собственика? Имайте предвид че може да се строи само въру УПИ, така че ако закупувате ПИ ще трябва да се изготви ПУП-ПРЗ за него, което е дълга процедура.

  • Каква е големината на имота? Достатъчен ли Ви е като площ или е твърде голям (може ли да се раздели в този случай)? За България са типични имоти от около 600м2 до 1 декар.
  • ПУП-ИПРЗ за ново строителство със съществуващи сгради
  • Самостоятелен ли е имотът, има ли съсобственици и/или други тежести?
  • Какво указва устройствената зона, в която е имотът – каква е максималната етажност, плътност, кинт на имота.
  • Разминаване кадастър/регулация:
  • За районите с влязъл в сила кадастър трябва да се направи комбинирана скица от геодезист, която да оказва двете граници на имота – по регулация (общинска) и кадастър. Поради използването на различни географски системи са възможни големи разлики, които може да наложат изготвянето на ПУП-ИПР за да се коригират.

  • Съседни имоти:
  • Как могат да бъдат застроени съседните имоти, ще Ви пречи ли застрояването откъм ослънчаване или по друг начин?

2. Технически аспекти:

  • Инфраструктура:
  • Има ли изградена канализация, водоснабдяване, електро- и газоснабдяване? Има ли планове (по ОУП и общински план за развитие) за изграждането на такива? Съществуващите мрежи в близост частни ли са или държавни и можете ли да получите достъп до тях? Необходимата инвестиция може да е много висока, направете справка в разпределителните дружества, ако се съмнявате, изискайте становище от тях.

  • Има ли възможност за изграждане на сонда, кладенец (проверете в района каква е дълбочината на водоносните слоеве)
  • Ако няма канализация, има ли къде са се изгради изгребна яма, която да се обслужва лесно от улицата, но да е на над 3 метра от съседни имоти? Ако има дере, може да се изгради пречиствателна станция, която да се зауства в него.
  • Има ли подземна или надземна инфраструктура със сервитути, които ограничават строителството в имота – направете проучване.
  • започнат строителен изкоп и открит водопровод, захранващ района с вода, Симеоново

    електропровод, минаващ през имот, с. Пожарево, Софийско
  • Улица, достъпност:Има ли прилежащ път към имота и с каква настилка. За какви автомобили е удобен при дъжд или сняг? Има ли планове за неговото разширяване, при което ще се отнеме от имота?
  • Съществуващи постройки в терена, отстояния, търпимост:Какви са изградените постройки в терена и какъв е техният статут? Нанесени ли са в кадастъра и нотариалния акт, имат ли книжа – проектни и строителни. Какво е състоянието им, ще трябва ли се премахват или преустрояват?
  • стопански постройки в имот за строителство

3. Природни условия:

  • Денивелация
  • Какъв е наклонът на терена – удобен ли е за достъп и ползване? Ще бъде ли нужно терасиране и различни нива на къщата? Имайте предвид, че изкопните работи са една от скъпите строителни дейности.

  • Ослънчаване
  • Какво е отношение спрямо слънцето и какво ще е слънчевото изложение през различните периоди на годината? Например, престижните Витошки райони на София гледат на север и са в сянка през голяма част от годината и деня.

  • Вода и отводняване:
  • Има ли възможност за наводнение или замочуряване? Как се оттича дъждовната вода, би ли имала къщата проблеми с нея? Има ли септични ями в района, които могат да отровят водоностните почви и да предизвикат свлачища?

  • Геоложки условия
  • Има ли свлачища, свличания и други проблеми в имота или в района наоколо? Погледнете къщите наоколо за пукнатини, потърсете паднали дървета и камъни, при съмнения се консултирайте с геолог.

  • Озеленяване, дървестна растителност, почви
  • Какво е озеленяването на терена, почвата плодородна ли е? Има ли дълговечни и ценни растителни видове? Те в петното на бъдещата къща ли са? Имайте предвид, че трябва да искате разрешение за тяхното премахване, а за застрашени видове в възможно да не получите такова.

    саморасла растителност върху запустял имот

    плодови дръвчета, попадащи в петно за строителство

    Има ли наблизост защитени територии, имотът намира ли се в такава, свързана с някакво ограничение за ползване? Трябва ли да искате допълнителни разрешителни (от РЗИ, РИОКОЗ), доклад ОВОС преди строителство?

4. Социални аспекти

  • Какви са другите къщи в района – отговарят ли на желаната от Вас квадратура и височина? Как се отопляват?
  • Съседи имат ли разногласия за граници, огради, стопански постройки с вашия продавач? Такива хора ли бихте искали за съседи? Какви проблеми имат при обитаването на района (достъпност, водоснабдяване, престъпност) Попитайте ги за проблеми по някоя от горните точки ако имате съмнения (например сервитути, подпочвени води и др.). Знаят ли колко са стрували други имоти в съседство, или дали се продават такива?
  • Колко е пътят до работното Ви място? А в час-пик или през зимата?
  • Ще бъде ли удобно на децата Ви когато са на училище да отиват и да се прибират през деня и вечерта?
  • Има ли надежден обществен транспорт ако колата ви се повреди?
  • Къде са здравните заведения, обшина, полиция, магазини и друго необходимо обслужване?

Ако се колебаете – обърнете се към нас, ние ще Ви помогнем с избора.

Смяна на предназначение/статут на имот

Смяна на предназначение/статут на имот се извършва с ПУП.

Подробните устройствени планове изясняват предвижданията на ОУП – общ устройствен план, който най-вече показва типа ползване по територии – кои са жилищни, обществени, комуникационни, част от зелената система и др. ПУП не може да противоречи на ОУП, а само да го детайлизира, тоест смяната не може да бъде в разрез с градоустройствените параметри, заложени в ОУП.

Изработването или изменение на ПУП за смяна статут преминава през няколко етапа:

  • Искане за допускане на изработване/промяна на ПУП
    Искането за изработване или промяна на действащ подробен устройствен план се придружава от скица (мотивирано предложение, на практика почти готов ПУП), изясняваща какви са инвестиционните намерения на собственика: функция, сгради – граници, етажност, инфраструктура и други елементи на бъдещото застрояване.
  • Изготвяне на проект за изработване/промяна на ПУП
  • Съгласуване на проекта
    В разрешението за изпълнение в общината се оказва с кои други институции трябва да се съгласува плана – например Ел., ВиК, топлофикационни и други разпределителни дружества, дирекция „Зелена система”, ТИ – ОБД (Организация и безопасност на движението) и КАТ, РЗИ. Всички заинтересувани институции изготвят съгласувателни становища.
  • Внасяне на проекта
    Проектът, в част Архитектура и Геодезия, с всичка необходима информация, и със съгласувателните писма, се внася за процедиране в общината.
  • Обявяване на проекта
    Окончателният проект за ПУП се съобщава от общинските длъжнстни лица чрез обявление на заинтересуваните лица – съседи и съсобственици. В двуседмичен срок те могат да направят писмени възражения по проекта до общинската администрация. В едномесечен срок след изтичане на срока за обжалване на проекта заедно с постъпилите възражения, предложения и искания, проектът за ПУП се разглежда от общински експертен съвет.

Ако проектът за ПУП се върне за цялостно или частично преработване, предвидените по закона процедури се провеждат отново с наново течащи срокове.
Заповедта за одобряване на ПУП влиза в сила след изтичането на срока за обжалване или от датата на потвърждаването му от съд, когато е бил обжалван. Когато ПУП е одобрен и имотът е с променено предназначение, собственикът може да започне инвестиционно проектиране – взимане на нови скици на имота и визи за проектиране.

Мотивирано предложение за виза

Когато подавате документи за издаване на виза за проектиране (или устройствен план за застрояване) на сграда, преустройство или съоръжение, може да Ви бъде поискано предварително изготвена скица т.н. мотивирано предложение.

То представлява чертеж върху (най-често комбинирана) скица на Вашия имот с указани:

  • строителни граници (размерите на сградата, която искате да построите) и тяхните отстояния до границите на имота;
  • вид, височина и друга необходима информация за новата сграда или съоръжение;
  • съществуващи сгради и съоръжения върху имота и отстояния от тях до бъдещите;

За да изготвим мотивирано предложение за виза, е необходимо да ни представите актуална скица на имота.

С благодарности към арх. Механджиев за предоставената статия.

Комбинирана скица

Комбинирана скица представлява карта с нанесените граници на имот по кадастрален план и по регулационен план. Използва се като подложка за издаване на виза за проектиране.

Често има разминавания между двата плана. Това се дължи на факта, че за двете системи – кадастрална и регулационна са използвани различни координатни системи (или начини да се пренесе сферичната пвърхност на земята в две измерения).

За централните части на Софийското поле разминаванията не са големи, но с отдалечаване от центъра, грешките стават по-големи. Разминавания до 0,4 се приемат за нормални. При по-големи се коригира кадастралната карта преди да може да се ползва имота за строителство и да се издаде виза за проектиране.

Преустройство на таван

Начини за преустройство и задигане на съществуващи тавански помещения в подпокривни етажи чрез капандури, кули и надстрояване:

Много къщи, жилищни блокове и кооперации, построени преди повече от 30 години имат обширни тавански помещения, които не се използват пълноценно.Това се дължи на старите строителни технологии, налагащи определен наклон на покрива (30-50%), допълнителни конструктивни елементи (греди и колони), липсата на топлоизолация и осветителни отвори, както и остарелите разбирания тогава.

Днес широкото използване на светлите подпокривни етажи прави тези пространства желани и ценни. Напредъкът на строителните технологии дава много решения при евентуално преустройство на тавани: по-леки материали, по-сигурни методи за отводняване и осветяване – капандури (вертикални прозорци със собствено покривче) и табакери (прозорци в равнината на покрива), както и ефективни топлоизолации.

На чертежа може да се види до каква степен се увеличава използваемата площ на таван при въвеждането на капандури в стандартен покрив от 60те години:

Използването на капандури е разрешено и нормирано по българските закони. Често разрешената височина за сградата е увеличена след нейното строителство (според нови устройствени планове на града, преминаване на квартала от ниско към средно или високо застрояване) и са възможни допълнителни разширения на площта чрез надстрояването на нови етажи.

Внимание, за да извършите подобно преустройство, ви е нужен одобрен от общината проект, както и съгласието на останалите съсобственици в сградата, ако имате такива!

Тази допълнителна площ има, разбира се, много приложения и често се превръща в елегантни студия и ателиета, отдавани под наем и носещи допълнителен доход на собствениците. Модерното име за това е „лофт“ – буквално: преустроено в жилище търговско или таванско помещение.

Ако имате подобно таванско помещение, свържете се с нас – ние можем да ви консултираме спрямо възможностите за надстройка и да ви изготвим проект.