ПУП – Подробен Устройствен План

ПУП се създава като приложение на общия устройствен план (ОУП). В случай, че за населеното място няма изготвен ОУП, се създава направо ПУП.

Издава се от:

Съответната общинска администрация, в чиято юрисдикция попада парцела ви и е подписано от кмета, въз основа на становище от общински експертен съвет за конкретен имот.

Цел:

  • урегулиране на поземлен имот с цел строителство;
  • промяна предназначение на земята (най-често това са земеделски земи);
  • изменение и корекции на съществуващ кадастрален план (пример: липса на достъп до даден имот);
  • съдебна делба/обединение на урегулирани имоти (например между наследници);

Видове ПУП:

  • ПУП-ПРЗ план за регулация и застрояване – план за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване;
  • ПУП-ПР план за регулация – план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване;
  • ПУП-ПУР план за улична регулация – план за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост;
  • ПУП-ПЗ план за застрояване;
  • ПУП-РУП работен устройствен план – план за застрояване и силуетно оформяне и др.

Различните ПУП-ове имат различни параметри, но най-често това са:

  • точно наименование и идентификатор на имота(имотите);
  • име на собственика(собствениците);
  • разположение и площ;
  • начин на застрояване и предназначение на имота;
  • необходими пределно допустими показатели;
  • мерки и разстояния на застрояването;
  • архитектурно-устройствена, екологична, инфраструктурна и друга информация за ползване на водни, енергийни и други ресурси;

Необходими документи за издаване:

  • Разрешение за изготвяне за ПУП (издава се от общината);
  • Заявление по образец;
  • Копие от документ за собственост;
  • Квитанция за платена такса;
  • проект за ПУП в 3 екземпляра – един оригинал и две копия + цифров модел в CAD формат на графичната част на CD;
  • всички необходими съгласувателни становища в зависимост от конкретния проект от териториалните администрации и специализираните контролни органи, това са:
    • РИОСВ;
    • Водоснабдяване;
    • Канализация;
    • Електрификация;
    • Зелени системи;
    • Геоложки проучвания;
    • Топлоснабдяване;
    • Газоснабдяване;
    • Други в зависимост от конкретния случай (пример: археологични);

Срок на издаване: общо около 2 месеца:

  • Време за обжалване от заинтересувани лица (съседи) – 2 седмици;
  • Време за разглеждане от общински експертен съвет – 1 месец;

Срок на годност: няма;

Какво следва:

  • Копия от влезлите в сила изменения на ПУП, с които се променят границите на имоти, се изпращат на Агенцията по кадастъра;
  • След одобрението на ПУП можете да подадете документи за Виза за проектиране;

НАРЕДБА № 7 + схематични положения

Наредба № 7 от 22 декември 2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони

МИНИСТЕРСТВО НА РЕГИОНАЛНОТО РАЗВИТИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВОТО

(В сила от 13.1.2004 г.)

(Обн., ДВ, бр. 3 от 2004 г.; изм. и доп., бр. 10 от 2005 г.; Решение № 653 от 2005 г. на ВАС – бр. 11 от 2005 г.; изм. и доп., бр. 51 от 2005 г.; Решение № 7028 от 2005 г. на ВАС – бр. 63 от 2005 г.; изм., бр. 41 от 2008 г.,  бр. 76 от  2012 г. и бр. 21 от 2013 г.)

 

Част първа
ОБЩИ ПРАВИЛА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА

Г л а в а  п ъ р в а
ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ

Чл. 1. С наредбата се определят правилата и нормативите за устройството на територията, както и нормативите за необходимата земя при застрояване с оглед ефективното използване на териториите и поддържането на природното равновесие.

Чл. 2. (1) Устройството на територията се осъществява съобразно устройствените схеми, общите и подробните устройствени планове.

(2) Като неразделна част на устройствените планове се изработват правила и нормативи за прилагането им, които се одобряват от компетентния орган едновременно с плановете.

(3) При създаване, одобряване и прилагане на устройствените планове и инвестиционните проекти правилата и нормативите, определени в тази наредба, се спазват чрез конкретните стойности, определени от съответния план или проект, а когато не са определени такива, се спазват правилата и нормативите в установената стойност или диапазон съгласно тази наредба.

Чл. 3. (1) Специфични правила и нормативи по чл. 13, ал. 2 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), с които се допуска специален режим на устройство и контрол и отклонения от правилата и нормативите на тази наредба при съобразяване със специалните нормативни актове, може да се създават към устройствените планове за:

  1. територии или части от тях с особена териториалноустройствена защита и територии с режим на превантивна устройствена защита по чл. 10, ал. 2 и 3 и § 5, т. 4 и 5 ЗУТ;
  2. територии за специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната.

(2) Специфичните правила и нормативи по ал. 1 се приемат и одобряват по реда на чл. 13, ал. 3 и 4 ЗУТ.

 

Г л а в а  в т о р а
ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ НА ТЕРИТОРИИТЕ И ПОЗЕМЛЕНИТЕ ИМОТИ, УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ

Чл. 4. (1) Предназначението на териториите и на поземлените имоти се определя с одобрените устройствени схеми и планове.

(2) За територии и поземлени имоти без одобрени устройствени схеми и планове като тяхно налично предназначение се счита фактическото им ползване, доколкото то не противоречи на забрани, установени със закон или друг нормативен акт.

Continue reading „НАРЕДБА № 7 + схематични положения“

РЗП / Плътност / Кинт / П озел ?

Кратко обяснение на някои от най-често срещаните термини върху Визата ви за проектиране.

РЗП е разгънатата застроената площ на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена, включително и целите площи на балкони, лоджии и тераси в надземните етажи, измерени по външните им очертания. В РЗП не се включват:

  • етажите под терена
  • застроените площи в подпокривните пространства на сградите, ако са тавански складови помещения.

Плътността на застрояване е отношението на [сбора от застроените площи на всички основни и допълнителни сгради в парцела (ЗП)] и [площта на парцела]. Изразява се в процент.

Интензивността на застрояване (К инт.) е отношението на [разгънатата застроена площ на всички сгради в парцела] и [площта на парцела]. Изразява се в абсолютно число.

Процент на озеленяване на терена (П озел.) е отношението на [площта под естествена растителна покривка] спрямо [площта на парцела]. Изразява се в процент.

Формули и Пример (да кажем, че на визата ни пише, че) :

  • площта на парцела ни е – 300 кв.м.
  • имаме право на плътност  – 50%
  • имаме право на Кинт  – 2,5
  • имаме П озел, не по-малко от – 30%

Търсим какво ще е РЗП-то и ЗП-то на бъдещата ни сграда. Това означава, че:

_ЗП_ = _50_  =>   ЗП = 150     => сградата ни може да стъпва максимум върху 150 кв.м.
300      100

_РЗП_ = 2,5   =>   РЗП = 750   => разгънатата ни застроена площ е максимум 750 кв.м.
_300

_Позел_ = _30_ => П озел=90=>трябва да имаме поне 90кв.м. озеленяване в парцела.
_300           100

 

 

Виза за проектиране

Издава се от:

Съответната общинска администрация въз основа на действащия подробен устройствен план (ПУП) и е подписана от главния архитект на общината за конкретен урегулиран поземлен имот (УПИ).

Цел:

  • да се разреши проектиране за урегулирания имот (като се определят начинът и характерът на застрояването му и/или възможността за застрояването му в съответствие със строителните правила и нормативната уредба);
  • да се удостовери, че съществува поземлен имот, който е урегулиран (и за който, съгласно действащ ПУП, са определени граници, размер, характеристики, достъп до имота, предназначение и други);

Притежава следните параметри:

  • точно наименование на строежа;
  • име на собственика;
  • документ за собственост;
  • разположение;
  • начин на застрояване и предназначение на строежа;
  • необходими пределно допустими показатели;
  • мерки и разстояния на застрояването;
  • архитектурно-устройствена, екологична, инфраструктурна и друга информация за ползване на водни, енергийни и други ресурси;
  • необходими документи, които трябва да се представят от възложителя(собственика);

Необходими документи:

  • Заявление по образец (2 екземпляра)
  • Копие от документ за собственост
  • Скица от Кадастъра (извадка от действащия кадастрален регулационен план с границите на поземления имот, неговата площ и имената на собственика)
  • Мотивирано предложение или скица предложение (ако е необходимо)
  • Нотариално заверени съгласия от съседите (при свързано допълващо застояване по смисъла на чл. 21 ал.2 от ЗУТ)

Срок на издаване: 14 дена;

Срок на годност: 6 месеца. След това подлежи на презаверяване;

Какво следва:

След получаването на виза за проектиране можете да започнете работа с архитект и да сключите предварителни договори за присъединяване към ВиК и ЕВН(ЧЕЗ/Е.ОН);

За Актовете – просто и ясно

АКТ 12 /за установяване на всички видове СМР(строително-монтажни работи), подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията за проекта/ – само за ЕЛ и за ВиК (за скритите работи). Това са дейности, които след приключването им биват скрити под мазилката, или в терена и нямат възможност за следващата цялостна инспекция. Затова трябва да бъдат инспектирани и одобрени от съответните проектанти преди закриването им.

АКТ 13 /за установяване на щети, причинени от непреодолима природна сила и други/ Това си е между строителя и възложителя.

АКТ 14 /за приемане на конструкцията(„грубия строеж“)/ – само за строителният инженер. Той приема и се разписва, че сградата е конструктивно изпълнена спрямо чертежите, и че строително-монтажните работи отговарят на съответните технически изисквания.

АКТ 15 /за установяване годността за приемане на строежа/ – за всички проектанти и собственици на обекти в сградата. Чрез него се извършва предаването на строежа и строителната документация  от строителя на възложителя. ВАЖНО! Този акт не разрешава ползването на сградата и по-никакъв начин не гарантира, че тя ще получи АКТ 16!

АКТ 16 /за установяване на годността за ползване на строежа/ – се съставя от лица, определени от началника на ДНСК със заповед за назначаване на Държавна приемателна комисия (ДПК) Протокол 16 е задължителен само за  строежите от първа до трета категория. В ДПК участват възложителят на строежа, представители на специализираните контролни органи, строителният надзор и допълнително привлечени специалисти.

АКТ 16 се издава, за да удостовери и даде разрешение за ползване на една сграда, така че да може редовно да се живее в нея. Документът се издава, след като се установи, че за строителството има одобрен проект и че то е извършено напълно съобразено с одобрения инвестиционен проект и са  удостоверени  правата на собственост.

Въз основата на одобрен АКТ 16, вече се издава официално „Разрешение за ползване“ или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“. Липсата на такова говори, че може да има:
• несъответствие между одобрени проекти и изпълненото на място строителство.
• може да има строителство, което е извършено извън всякакви одобрени проекти и без да бъде узаконено не може да бъде разрешено ползването на сградата.

Информация дали има издадено разрешение за ползване на дадена сграда може да бъде взета от Районна дирекция за национален и строителен контрол или от продавача на обекта.

За повече информация: НАРЕДБА №3 ОТ 31 ЮЛИ 2003 Г. ЗА СЪСТАВЯНЕ НА АКТОВЕ И ПРОТОКОЛИ ПО ВРЕМЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО

Приложение № 1 към чл. 7, ал. 3, т. 1